Quo Vadis Heerenveen

Overleg huurder en Verhuurder:

1. Wat regelt de huidige Wet op het overleg huurders verhuurder?
2. Wat is een huurdersorganisatie?
3. Waarop hebben huurdersorganisaties recht?
4. Wat houdt het recht op informatie voor huurdersorganisaties in?
5. Wat houdt het recht op overleg en advies voor huurdersorganisaties in?
6. Over welke onderwerpen mag de huurdersorganisatie overleggen en advies geven?
7. Wanneer mag de verhuurder afwijken van het advies van de huurdersorganisatie?
8. Krijgt de huurdersorganisatie een kostenvergoeding van de huurder?
9. Wanneer kunnen verhuurder of huurdersorganisatie naar de rechter stappen?
10. Welke aanvullende rechten hebben huurdersorganisaties van woningcorporaties?
11. Wat gaat er veranderen als de Eerste Kamer de wetswijziging goedkeurt?

1. Wat regelt de huidige Wet op het overleg huurders verhuurder?
De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) geldt voor verhuurders met 100 of meer woningen en formuleert basisregels voor het overleg tussen verhuurder en huurdersorganisaties. Er staat in over welke onderwerpen de verhuurder moet overleggen met zijn huurdersorganisatie(s) en welke rechten de huurdersorganisaties hebben.

2. Wat is een huurdersorganisatie?
Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting die als doelstelling heeft de belangen van huurders van een bepaalde verhuurder te behartigen. Voor huurdersorganisaties van particuliere verhuurders geldt de eis dat zij ten minste 50 procent van de huurders vertegenwoordigen. Voor huurdersorganisaties van woningcorporaties geldt die eis niet.
Een huurdersorganisatie kan zelf kiezen of zij een vereniging of een stichting wil zijn. Maar omdat de de huurders als leden van de vereniging, directe zeggenschap hebben over de standpunten van de huurdersorganisatie, kan de verenigingsvorm de voorkeur verdienen.

3. Waarop hebben huurdersorganisaties recht?
Verhuurders die 100 of meer woningen verhuren, dienen minimaal eenmaal per jaar een vergadering uit te schrijven voor hun huurdersorganisatie(s). De verhuurder legt in dat overleg verantwoording af over zijn activiteiten van het afgelopen jaar en bespreekt zijn plannen voor het komende jaar met zijn huurders.
De Wohv geeft huurdersorganisaties drie rechten:

• recht op informatie
• recht op overleg
• recht op het geven van advies.

4. Wat houdt het recht op informatie voor huurdersorganisaties in?
De verhuurder is verplicht om een huurdersorganisatie op verzoek te informeren over zijn beleid voor de woningen waarvan de huurdersorganisatie de huurders vertegenwoordigt. Bij wijziging van het beleid moet de verhuurder de huurdersorganisaties daarover uit eigen beweging informeren.

5. Wat houdt het recht op overleg en advies voor huurdersorganisaties in?
Als de huurdersorganisatie dat wenst moet de verhuurder overleg over zijn beleid voeren met de huurdersorganisatie. Ook moet de verhuurder de huurdersorganisatie ten minste vier weken de gelegenheid geven schriftelijk advies uit te brengen. De verhuurder mag zijn plannen niet uitvoeren voordat de huurdersorganisatie overleg heeft kunnen voeren en advies heeft kunnen uitbrengen.

6. Over welke onderwerpen mag de huurdersorganisatie overleggen en advies geven?
De huurdersorganisaties hebben deze rechten over de volgende onderwerpen:

• beleidsplannen die rechtstreeks te maken hebben met de betrokken woningen en de woonomgeving daarvan en
• beleidsplannen die rechtstreeks van invloed zijn op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders en die voor hen van wezenlijk belang kunnen zijn.

• het slopen van woningen
• de huurprijzen
• het onderhoud en beheer
• de verhuur en toewijzing van woningen
• het servicekostenpakket

7. Wanneer mag de verhuurder afwijken van het advies van de huurdersorganisatie?
Als de verhuurder wil afwijken van het advies van de huurdersorganisatie, moet hij binnen veertien dagen na ontvangst van het advies de huurdersorganisatie schriftelijk zijn redenen geven voor het afwijken van het advies.

8. Krijgt de huurdersorganisatie een kostenvergoeding van de huurder?
De wet regelt een vergoeding van de verhuurder voor de kosten die de huurdersorganisatie maakt voor het overleg met de verhuurder en het informeren van de huurders.
De verhuurder vergoedt de kosten die de huurdersorganisatie moet maken om de verhuurder te kunnen adviseren. Daaronder vallen ook scholingskosten. De kosten die de huurdersorganisaties moeten maken om de huurders bij hun standpuntbepaling te betrekken (interne organisatie), moet de verhuurder voor ten minste 50% vergoeden.

9. Wanneer kunnen verhuurder of huurdersorganisatie naar de rechter stappen?
Als de verhuurder en de huurdersorganisatie een geschil hebben, kunnen ze naar de rechter stappen. Dat geschil moet dan gaan over de manier waarop het overleg wordt gevoerd of over de afwijking van het advies van de huurdersorganisatie.

10. Welke aanvullende rechten hebben huurdersorganisaties van woningcorporaties?
Het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) geeft huurdersorganisaties van woningcorporaties nog meer rechten dan die in de Wohv staan. Want ook woningcorporaties met minder dan 100 woningen moeten hun huurdersorganisaties en bewonerscommissies over hun plannen informeren en met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies overleggen. Bovendien moeten de woningcorporaties over meer onderwerpen met hun huurdersorganisaties en bewonerscommissies overleggen, namelijk ook over beleidvoornemens over:

• de leefbaarheid in de buurten en wijken
• het bijdragen aan de huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven.

• Gelijkschakeling huurders van woningcorporaties en van particuliere verhuurders
  De grootste wijziging is dat het verschil in de positie van de huurders(organisaties) van woningcorporaties en die van particuliere verhuurders wordt weggenomen. Nu hebben de huurdersorganisaties van woningcorporaties - via het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) - meer rechten dan huurdersorganisaties van particuliere verhuurders. De bepalingen uit het Bbsh worden overgeheveld naar de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) en gaan ook gelden voor huurdersorganisaties van particuliere verhuurders.
• Grens van 100 woningen naar 25 woningen
  Nu geldt de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) nog voor alle verhuurders die 100 of meer woningen verhuren.
  Het voorstel verlaagt die grens naar 25 woningen. De Wohv zal dan dus gelden voor alle particuliere verhuurders die 25 of meer woningen verhuren.
  Op grond van het Bbsh moeten nu álle woningcorporaties, ook die met minder dan 100 woningen, overleg voeren met hun huurdersorganisaties. In het voorstel blijft het zo dat álle woningcorporaties, ook die met minder dan 25 woningen, overleg met hun huurdersorganisaties moeten voeren.
• Representativiteitseis bij particuliere verhuurders vervalt
  Nu geldt voor huurdersorganisaties van particuliere verhuurders dat zij moeten kunnen aantonen dat zij ten minste 50 procent (of een door de verhuurder bepaald lager percentage) van de huurders vertegenwoordigen. Deze representativiteitseis komt te vervallen.
• Uitbreiding van onderwerpen waarover huurdersorganisaties mogen overleggen en adviseren
  Ook voor fusies, overnames, renovaties, het verkoopbeleid van de verhuurder, herstructurering, de leefbaarheid van de buurt, de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder en de inzet van de verhuurder bij prestatieafspraken met de gemeente(n) komt er een recht op overleg en advies. Over het beleid van de verhuurder voor de servicekosten krijgen huurdersorganisaties zelfs een instemmingsrecht.
• Huurdersorganisatie mag huurders van meerdere verhuurders vertegenwoordigen
  Nu geldt dat een huurdersorganisatie alleen maar huurders van dezelfde verhuurder mag vertegenwoordigen. Het wijzigingsvoorstel maakt het mogelijk dat ook huurdersorganisaties die huurders van meer verhuurders vertegenwoordigen, als gesprekspartner voor de verhuurder mogen optreden.
• Hoofdregel: de verhuurder moet met alle huurdersorganisaties overleggen
  De hoofdregel is dat de verhuurder met alle huurdersorganisaties die zijn huurders vertegenwoordigen moet overleggen.
  Er zijn twee uitzonderingen:
  1. Als een verhuurder een huurdersorganisatie heeft die is ingesteld voor alle huurders van die verhuurder (huurdersorganisatie op verhuurderniveau), dan hoeft de verhuurder over de algemene plannen (plannen die op alle woningen betrekking hebben) alleen met die huurdersorganisatie te overleggen en gelegenheid tot advies te geven. Dit wordt ook wel het 'primaat van de huurdersorganisatie op verhuurderniveau' genoemd. (Zie hieronder)
  Over plannen die alleen rechtstreeks te maken hebben met een of meer bepaalde wooncomplexen (specifieke plannen), moet de verhuurder dan ook overleggen met de huurdersorganisaties/bewonerscommissies die de huurders van die wooncomplexen vertegenwoordigen.
  2. Als er geen huurdersorganisatie op verhuurderniveau is, dan hoeft de verhuurder over plannen die alleen rechtstreeks betrekking hebben op één of meer bepaalde wooncomplexen (specifieke plannen) alleen te overleggen met de huurdersorganisaties en/of bewonerscommissies die de huurders van die wooncomplexen vertegenwoordigen.
  Daarover hoeft hij niet met zijn andere huurdersorganisaties te overleggen.
• Primaat komt bij huurdersorganisatie op verhuurderniveau
  Als een verhuurder een huurdersorganisatie heeft die is ingesteld voor alle huurders van die verhuurder, dan hoeft de verhuurder over de algemene beleidsplannen (plannen die op alle woningen betreking hebben) alleen met die huurdersorganisatie te overleggen en gelegenheid tot advies te geven. Dit wordt ook wel het primaat van de huurdersorganisatie op verhuurderniveau genoemd.
  Maar als het gaat om plannen die rechtstreeks betrekking hebben op één of meer wooncomplexen dan moet de verhuurder over die plannen ook overleggen met de huurdersorganisaties en/of bewonerscommissies die de huurders van die wooncomplexen vertegenwoordigen.
• Bewonerscommissies krijgen ook (beperkt) recht op overleg en van advies
  Over onderwerpen die spelen op het niveau van een wooncomplex moet een verhuurder, behalve met de betreffende huurdersorganisatie(s), ook overleggen met de bewonerscommissie van dat complex (als die er is). Het gaat dan om onderwerpen als:
  - sloop en renovatie van de woningen;
  - het huurprijzenbeleid
  - het servicekostenpakket
  - de leefbaarheid in de buurt
  - herstructurering van de buurt.
• Invoering agenderingsrecht
  Huurdersorganisaties en bewonerscommissies krijgen het recht om onderwerpen op de overlegagenda te zetten. Ook krijgen de overlegpartners het recht om een deskundige uit te nodigen om deel te nemen aan het overleg.
• Verlenging adviestermijn
  De adviestermijn voor een huurdersorganisatie wordt verlengd van minimaal vier weken naar minimaal zes weken.
• Kostenvergoeding huurdersorganisaties
  De kostenvergoedingsregeling wordt aangevuld:
  - verhuurder en huurdersorganisatie(s) kunnen in onderling overleg een budget afspreken
  - de vergoeding voor kosten van de interne organisatie van de huurderorganisatie (zoals kopieerkosten, huur van vergaderruimte en dergelijke) gaat van 50 procent naar 100 procent
• Geschillenregeling eenvoudiger
  De procedure bij de kantonrechter wordt eenvoudiger (verzoekschriftenprocedure) en de rechter krijgt meer mogelijkheden om de plannen marginaal te toetsen; dat wil zeggen geen inhoudelijke beoordeling van plannen, maar alleen kijken of ze in strijd zijn met het recht.
  De minister heeft toegezegd dat zij een landelijke geschillencommissie gaat instellen voor geschillen tussen huurdersorganisaties en hun verhuurders, naast de rechtgang naar de rechter. Deze geschillencommissie is er nog niet op het moment dat de wijziging van deze wet ingaat; die komt later.